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解碼融創半年報:高增長的底氣從何而來

放大字體  縮小字體 發布日期:2017-09-01  來源:淮安企業網  瀏覽次數:77

融創中國(01918.HK,下稱“融創”)于9月1日發布2017半年業績,報告顯示,該公司依然保持市場份額的高速增長。

截至2017年8月底,融創已完成了1613.5億元合同銷售,完成年初2100億目標的76.8%。該公司在2017年中期業績發布會上稱,全年銷售目標已由年初的2100億元大幅提高43%至3000億元,即在2016年的基礎上再翻一番。

營收方面,該公司實現營業收入133.3億,同比增長26%,權益收入241.92億,同比增長58.9%,毛利26.16億,增長了86%,溢利16.14億,同比大漲1469.7%,該公司擁有人應占溢利13億,同比大漲1683.4%。

對于市場表現極佳,并不斷進行大手筆并購的融創而言,該公司真實杠桿水平保持在合理及可控狀態。數據顯示,截至6月30日,融創擁有可動用現金926億,較上年末的698億大幅增加;調整后的資產負債率56%,較上年末的59%微幅下降。

發布會現場 攝影/羅韜

財務狀況穩健

在市場上進行的大量收購,使得融創資產規模快速增長。截至2017年6月30日,該公司總資產4239億,較2016年12月31日的2932億增長45%;有息負債1813億,所有者權益343億,該公司擁有人應占權益234億,凈有息負債889億。

鑒于收購的資本性支出較大,融創凈負債比率有所攀升,但債務結構依然處于安全穩健水平。數據顯示,融創有息負債中,短期債務比重較小,2017年下半年到期比例僅為7%,2018年到期部分24%,其余均在2019年以后到期。對應公司上半年末926億元的現金余額,融創年內的償付壓力并不大。

更為重要的是,許多并購項目在融創接盤之后可快速銷售回籠資金。以融創2016年9月以138億對價收購融科42個項目為例,收購當年即為融創貢獻約百億銷售額。

對于凈負債水平的短期上升,融創執行董事及行政總裁汪孟德在9月1日的業績發布會上指出,凈負債率不能完全代表現企業的現金流安全,還需要要看銷售回款額。公司截至6月末的現金余額達926億,較上年末的698億大幅增加,這保證了公司的財務安全。未來,公司的銷售狀況也將十分理想,下半年擁有約3800億的可售貨值,足以回籠大量現金。

融資能力大幅提升

另外值得提及的是,伴隨著公司規模的擴張,融創緊抓市場時間窗口進行高質量資本運作,積極降低融資成本的同時,拓寬融資渠道,繼續為公司的健康運營增加安全砝碼。

7月24日,融創中國公告稱,通過先舊后新方式配售2.2億新股,配股價為18.33港元/股,獲得股權融資40.3億元港幣(折合5.2億美元)。此舉大幅提升融創股東權益,進而降低凈負債率超過30個百分點,極大的優化其資本結構。

之后的8月3日,公司繼續宣布完成新一輪海外債債券發行,合計募集資金約合10億美元。在此之前,融創并未大量使用海外債券這一融資方式,截至7月底,該公司僅有存續期的海外債券約4億美元,其規模遠低于同級別地產同行。隨著融創在全國市場份額的提升,與之相匹配的海外債券的拓展空間預計將十分可觀。

先后兩次股權及債權融資,顯示即將躋身行業第一軍團的融創中國,其融資能力也將在同行中展現出較強的競爭力。

將暫緩新增項目及并購

除了財務狀況,融創的經營狀況也值得關注。今年上半年,該公司實現合同銷售1118億,較上年同期增長89%,該公司計劃全年銷售突破3000億,較2016年翻倍增長。數據顯示,下半年,融創擁有可售資源高達3879億,即使按照50%的去化率,也能保證該公司超額完成年度目標。

“較高的可售貨值預計可帶來近2000億的現金回流,這將有助于公司現金余額的繼續增加。”融創管理層如此表示。

值得關注的是,下半年中國樓市整體不容樂觀,不少公司均對后市持謹慎態度,在此背景下,融創能大幅上調年度目標至3000億的底氣在哪里?

對此,有分析表示,融創絕大多數項目來源于并購,這使得該公司的土地成本低于同行,以收購萬達文旅項目為例,合計平均土地成本僅為1300元/平方米。不考慮7月收購的13個萬達文旅城項目,今年上半年融創新增土儲的平均土地成本也僅5130元/平米,同期的合約銷售均價則高達18780元/平米。低土地成本加上高銷售均價,讓融創在市場上擁有較大的價格彈性,能根據市場變化靈活調整銷售價格及節奏,從而贏得市場先機。

同時,十分重視現金流的融創董事局主席孫宏斌在較早前對外表示,隨著公司達到理想規模后,將暫緩新增項目及并購。此舉意味著,該公司大舉提升銷售回款的同時,減少資本性支出,公司資金狀況將在現有基礎上更趨穩健。

此外,得益于銷售的快速增長,融創擁有已售未結轉資源創下歷史新高超過2000億元,預計這些資源將在未來兩年逐步釋放,從而大幅提升公司利潤總額及股東權益。

對房地產企業而言,靜態的財務分析通常不能反映土地的增值因素。由于近年來土地持續升值,如果按市場公允價值進行評估,融創的資產遠大于財報以成本法估值的結果,其真實凈負債率并沒有財報顯示的那么高。事實上,高土儲模式下,適當的負債經營,是成功房地產企業的公開秘密。

融創中國投資者關系部總經理兼聯席公司秘書高曦在業績發布會上表示:我們希望凈負債率2018年降到90%以內,2019年降到70%以內。

汪孟德表示,公司降負債的目標,不是因為公司不安全,而是因為公司已經到了現在這個規模,未來會有大量的回款結轉和利潤釋放。我們降負債不是靠還債,而是靠回款之后資產的增加來實現,因為公司擁有未結轉資源超過2000億,這將給未來兩年帶來大量的利潤,從而增厚股東權益。預計將凈負債率下降至70%左右并不難。

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